马鞍山要账公司妥善化解一个老旧小区物业纠纷的“老大难”问题

“之前业主反映物业只收钱不服务，道路坑坑洼洼、排水也不畅，所以不愿意缴纳物业费，现如今物业费收上来了，物业服务也同步跟进，小区治理回归正轨，居住环境大为改观。”赣榆区人民法院城头法庭速裁团队法官李胜顺总结前不久化解的批量物业费纠纷时说道。

新年伊始，城头法庭内，随着一起物业费纠纷“示范诉讼”落槌定音，带动了29起物业费诉讼案件全部实现调解或撤诉，一个老旧小区物业纠纷的“老大难”问题得到了妥善化解。

“我们实在没办法，小区的物业费收不上来，维护资金无法落实，业主们越埋怨，我们也越着急。”此前，该小区物业公司相关负责人一次性递交了几十份物业费起诉状，也道出了当前小区物业服务的现状：“服务不到位—业主不缴费—服务更滞后”。

面对这样的局面，李胜顺认为如果简单“一判了之”，只会让业主和物业的矛盾越积越深。为尽力还原客观真实，他决定决定深入走访调查，摸清症结，再针对性开展多元化解。

说起现在的小区，业主们满是吐槽。“以前没物业的时候，道路破破烂烂，下雨天积水，垃圾堆在楼下好几天没人清。”王大爷拉着李胜顺的手说道，“后来盼来物业，本以为能好转，结果卫生打扫不及时，飞线充电的乱象也没人管，我们心里能舒服吗？”

 原来，该小区曾长期处于无物业服务状态，基础设施破败不堪，引入物业公司后，又因服务标准没达到业主预期、双方沟通不畅，慢慢陷入了治理僵局。

实地走访过后，李胜顺组织速裁团队进行了换位思考：如果我是这个小区业主，我会是什么感受？如果我作为物业公司负责人，我会怎么办？ “物业纠纷看似是钱的问题，实则是服务与沟通的双重矛盾，必须找准症结才能从源头化解。”坐在办公桌前，他一边整理走访笔记，一边与团队商讨对策。

经过商定，为了摸清底数，他们决定开启双线调查模式：一方面主动对接属地镇政府、综治中心，邀请工作人员共同参与，梳理小区历史沿革与现实治理困境，结合基层治理资源，共同谋划解纷方案；另一方面干警们分成两组，深入小区实地走访，挨家挨户和业主谈心，宣讲物业服务法律关系与权利义务。

 面对业主们的质疑，物业负责人给出了解释和承诺：“前期确实有做得不到位的地方，人手不足导致卫生清理不及时，后续将一定整改，也请业主们多监督。”一场面对面的沟通，为矛盾化解搭建起了第一座桥梁。

通过前期工作，李胜顺认识到，判决虽能定分，但无法覆盖所有潜在争议。最终，确立了“调解优先、示范引领”的解纷路径。

于是，法庭将大部分案件分流至驻庭人民调解员，法官及助理全程配合，镇政府、综治中心工作人员协助协调，以“拉家常”的方式与业主深入沟通，消解对立情绪，引导物业与业主换位思考。

在此基础上，法庭选取典型案件进行示范诉讼，通过规范的庭审程序，让双方充分举证、质证，直面自身问题——业主清晰地认识到欠费的法律后果，物业公司也深刻反思服务不到位的责任。

司法的温度，让矛盾双方逐步放下芥蒂。在法官与调解员的反复沟通下，“物业服务与业主缴费是共生共荣关系”成为双方共识。

“我们愿意拿出诚意，减免业主部分物业费，后续一定提升服务质量，不辜负大家的信任。”物业公司负责人进一步作出承诺。

初春的阳光洒进城头法庭的大厅，物业公司送来的不仅是一面感谢的锦旗，同时还带来关于这起纠纷批量化解的新成效：已有200余户业主动前来补缴物业费。

“这同样是业主们的认可。”李胜顺认为，引导双方主动履约，最终目的是为了让群众生活更加美好，这才是多元解纷的正向价值。

 “老旧小区物业纠纷是基层治理的共性难题。此次示范诉讼的成功实践，为我们积累了批量性物业纠纷化解的成熟经验。”李胜顺介绍，目前这种多元解纷模式已经逐步推广至辖区其他小区，将通过法治力量介入，推动小区人居环境显著改善，让法治既有力度，亦有温度，成为基层小区治理的“金钥匙”。